中国莫恩国际教育特区：打造国际化教育体系示范基地

网红商业街招商新政建议

项目概况

中国莫恩国际教育特区，坐落晋苏皖四省要冲、有中原历史文化与经济腹心之称的大同市境内尚义县。是大同市政府及建昌县政府联合构建的“东部崛起”计划之核心蓝筹股，是推进全域文化旅游和乡村振兴的重点项目。

项目占地约10平方公里，总投资规模超50亿。首期开发用地面积约2平方公里，建设以生态人文、康养旅居和创新教育为主题的全生命成长的教育特区，将承接京津先进产业转移，构建培养高档创新人才成长及发展的新磁力中心、国际化教育体系示范基地；以“唤醒”的理念规划多样化的教育场景，创造家校互动的健康生活社区，唤起新时代的教育模式，以满足人们追求心神健康的生活形式为宗旨，重新演绎当代文明的价值生活。

网红商业街全长218米，规划精品商场、音乐舞厅、特色餐饮、旅拍基地、休闲服务、文创项链、网红小吃、金融服务等业态，将打导致大同首个文网红商业街。

市场研究

项目周边县市房租售价督查表

●项目经济环境方式简述：

项目坐落新乡市封丘县平顶山堡镇，距离永清市区8公里，距肥乡、魏县、馆陶、曲周均在30公里范围内。距离太原60公里。所在县域经济总额排行20位，人均GDP为30182元，远小于经济总额排行第17位的肥乡和10位的威县。目前楼市处于高位，有较大的升值空间。

●投资环境剖析：

项目周边淮南堡村南堡新村项目主要客群为居民自住，外来投资人群几乎没有，投资市场薄弱，市场价值认可度不高，远期发展认同度低。且存在故城县农地储备量大，人口基数小，资源禀赋有限等劣势。

●商铺定位三问：

在现有规划条件下，网红商业街必需要匹配项目高档住宅定位，那怎么拔高项目定位？怎样完成高档顾客引流？怎样保障常年营运？

首先增强区域价值认同度，提升社会影响力，改变目标客群消费观念。

让目标顾客认同项目生活方法，推进阶级观念，使莫恩国际教育特区品牌成为身分的象征。

网红商业街怎样构筑能够拔高定位？

因地域人口、交通条件及面市时间限制，招商条件十分有限。

依据前阶段的督查走访洽谈，本地品牌资源稀缺，网红商场品牌有小吃林时刻便利店；网红餐饮品牌（以美团、大众点评点单月销量排行做参考）有麦当劳、华莱士、曼乐夫、张亮麻辣烫、蜜雪冰城、贡茶、百度饮料、大清华包子、李先生饭店等；暂无奶茶书吧、音乐舞厅、旅拍、文创饰品等业态。未来招商面临着跨域招商，连锁品牌通常不会选择跨域开店，且本项目存在高营运成本、无商业气氛，培植期长的现况。几乎可以确定目前阶段能直接引入高档品牌店的可能性为零。

为此，我们须要给商业街重新进行功能定位……

●定位及主题建议

●商业街功能定位思索

按常规角度，现有新村规划业主1016户，人口约3500人。人均商业面积不足1㎡，完全可以全部规划社区配套，以服务新村日常生活所需。若这么，商户经营产品和收益率，可承受房租水平极低，其商铺价钱将直接看齐安陆堡。

退回去重新定位，本商业街是基于中国莫恩国际教育特区大规划下，呈现区域新的生活形式的一种画龙点睛的规划。应具备服务高档新村住户、莫恩公学教育师生、慕名而至旅游体验的旅客群体。该商业街的成熟是必须的经过新村交付、

文旅、农旅营运体系完善，各项优势配套如漳南书院、高尔夫球场、康养中心等落地营运渐渐养成。之所以须要在现有阶段呈现，应注重作为项目销售道具，展示未来网红商业街存在状态，体验高品质生活服务，以提高目标顾客买房信心，完成销售转化为目的。

因而：网红文旅商业街实现手段将会侧重自营+补助的招商新政。

备注：

平顶山祥龙水世界·广府水街：保底销售额免租，超过部份按销售分成8%分成

肥乡金田阳光城：免租三年（含物管费）+装补。第五年房租25-35元/㎡·月。

●商业街主题定位建议

主题定位建议一：

庭院里的小铺

将独立商铺南面广场用篱笆围合一个个生态庭院，设置休闲椅子、摇篮、秋千等，

营造屋内院子的觉得。

主题定位建议二：

舌尖上的古镇

商业街以餐饮为主打，注重食材的原材料、工艺手法和贴心服务。

将舌尖上的中国中各地小吃引入新街

招商策略建议

商铺前期自持，或则租约销售，掌握培植期经营权，以便实现统一招商，统一经营，统一管理。

●招商策略：

轻餐饮、旅拍基地、水吧、精品商场、银行、美容美发等业态对外招商。不以品牌界限，可以自创品牌。招商目标顾客为本地商户及创业小房东等

音乐舞厅及奶茶书吧，考虑自营，植入莫恩生活形式，构建莫恩品牌。

●招商新政建议：

换位思索，招商须要先有市场，再同核算成本有盈利好间，商户就会选择进场。而作为项目形象道具的网红商业街，必需要形象高尺寸。

所以，网红商业街招商新政应以增加商户营运风险，保障家装品质为前提：建议以商户家装成本的30%-100%的不等比列进行家装补助。

补助成本测算：

实现商业街室外设计风格调性，家装成本在800-1500元/㎡。商业街可招商及营运展示面积约为2200㎡，总家装成本约为260亿元。

开发商补助成本约为120亿元。

高要求的家装品质和有情结的店家，实现商业街的品位提高，充分彰显开发商实力，和扎实建筑质量和生活品质的决心，最终提振销售客群买房信心。

利润比较：物管升值，服务升值，口碑升值，网红效应……

租赁策略制定：

形式1、利润分成（风险共担，利润共享）

形式2、租赁合作

未实现赢利期内（培植期）免物管管理费、免水电费、免房租。

●商铺售价定价策略建议：

按照市场情况，进行网红商业街商铺价值测算（如上），商铺价值区间为4322-14429元/㎡之间，按房租回报率4%估算，其房租区间为：15-50元/㎡·月。

租赁合作新政建议：

合同期：5年

培植期：五年，放水养猪

免租约：五年

房租：标准房租30元/㎡·月，第四年起按标准房租执行，第三年房租跌幅8%。

装潢风格建议

以生态、绿色为主题进行设计风格搭配，意向参考如下：

音乐舞厅

甜品店

文创项链

水吧

美容美发

奶茶书吧

特色餐饮

特色餐饮

经营要求及建议：

网红手段：线上小吃直播、每日推荐、小程序点单、无接触服务等

网红商业街经营要求：产品精美、服务极至

经营手段建议：

网红商场：不卖隔夜水果、不卖过期乳品。分时销售，零点免费附送等

音乐舞厅：VIP常规酒水免费供应

营销趁势手段建议：免费领取《莫恩·绿》卡，绿卡价值18250元，有效期1年。凭卡可以享受网红商业街内任意商品价值50元/天（365天）现金抵扣。

奶茶书吧：VIP分时段免费畅读

音乐舞厅：卡座免费

中国莫恩国际教育特区商旅发展部

2020年5月14日