疫情后购物中心的变革：半开放式街区商业的兴起与发展

当下的购物中心，

多为外向型的“购物袋子”，

在重大疫情面前，

密闭，

成为了它的弱点。

经此一“疫”，消费者早已将健康需求提高到了前所未有的高度。人们重视健康有安全感的消费场景，防止密集空间，开放式、通风性较好、户外空间多的商业体，更易成为都市人休闲消费目的地首选。疫情阴影之下，真正做到“解封”商业，还需理念超前。

1.0版本：半开放式街区

半开放式空间，避开了人流密集空气不流通的问题，消费者在“漫步式”商业空间中穿梭，在室内堂外间转换，逛上去心情愈发舒畅。

对于消费者而言，相比被传统购物中心套路，一一穿过一堆不须要的商品进而形成计划外的开支，半开放式街区商业其实更能抓牢她们的痒点。

美国

琦玉广场商业街CocoonCity

项目坐落埼玉县埼玉市大宫区义吉町，总面积6.38万㎡，改建开发前是琦玉市尚城工业的鞋厂旧居。

「COCOONCITY」为三个场馆联结上去的半开放式街区，因直连JR埼玉新都心站（さいたま新都心）南口又为典型的一站式TOD项目。

建筑设计

项目设计宗旨是构建“这里只有日常生活”的概念，运用丰富的铺设机理，彩色的相声以及花池，营造热闹的空间疗效。

Cocoon1与南站相邻，并有一个豆形丘，为东站的入口广场和中央活动广场平添了商业乐趣。

建筑特色

Cocoon2、3的商业空间最紧贴人们生活，既便捷舒适，又使人们的日常生活显得十分愉快，日常生活的概念都能在这儿找到。

Cocoon2

Cocoon3

与普通的人行横道略有不同，项目的人行横道采用“互锁形状”的细节装潢拼接，营造艺术感的同时，配合艺术形状的大型椅子与茂密的盆栽，也平添了一丝私密感。

开放的公共空间，采用“标准常绿盆栽+时令花朵搭配”的形式，产生色调丰富的“主题嘉园”，配合阳光的照射，使整个公共空间饱含生机活力。

业态组合：「COCOONCITY」为三个场馆联结上去的半开放式街区，引进超过300家著名品牌。

COCOON1馆

1馆主打流行杂货店，共有两层，可购进各类精致杂货、服饰等。

1F：一层以杂货店及小吃店为主，熟知品牌有GU、LOFT、松本清药妆、纪伊国屋书城、AWESOMESTORE等，满足各类购物需求。

2F：二楼以轻淑女装为主，配以墨镜饰品等杂货铺，以及小型连续剧院MOVIX。

COCOON2馆

2馆在定位上愈加国际化、家庭化，吸引了国际大厂以及多家饭店，还有超小型商场伊藤洋华堂、无印良品等。

馆内的国际品牌有H＆M、AMERICANEAGLE、A|XARMANIEXCHANGE，并有31披萨与麦当劳，以及美国国民品牌URBANRESEARCH、MUJI无印良品、UNIQLO、ABCMart、Right-on。

国际餐饮：一层凝聚西餐、西餐、日式料理及奶茶轻餐饮。

服装零售：二层以服装为主，配以少量轻餐及杂货店。服装包括男女装及女装和运动装品牌。

其他：三层以女装婴幼儿零售为主，配以少量轻餐、游乐场及美容院。

COCOON3馆

3馆独栋由著名的「友都八喜」（ヨドバシカメラ）入驻，因而整体定位为家电用具，共3+1层。

B1层-2层主要是单反及家电类产品，3层为小型体育专卖店「超级运动XEBIO」。

一楼外围还有小型园艺及宠物用具店，「MULBERRYGARDEN」，红色新苑和甜美的萌宠，不要太医治哦~

2.0版本：景区街区商业

消费者对健康、绿色的生活形式更加偏爱，户外广场活动有利于提高购物中心与消费者黏度，提高消费体验；

促进步道商业、公园街区商业、“公园+”城市商业综合体的发展，可以帮助促进打造消费新场景、提升消费新供给、培育消费新热点、引领消费新升级。

10月24日，上海，一场致力推动城市动能和景区城市生态价值转化的“成都首店经济景区商业对接会议”召开。18个品牌完成了现场签约，12个首店落户上海景区步道。

促进步道商业、公园街区商业、“公园+”城市商业综合体的发展，可以帮助促进打造消费新场景、提升消费新供给、培育消费新热点、引领消费新升级。

景区式街区商业是哪些

区别于传统的街区商业，以情境式、体验式、带入式消费为街区经营特色的一种商业营造模式，即为景区式街区商业。

而城市景区作为大量居民的集聚地，其商业价值也越来越受注重。

景区式街区商业为什么受宠

说起景区，你们想到都是美好温情的场景，绿毛茸茸的动物，满满的欢声笑语。景区式商业街区的大面积绿化和富于娱乐性休闲性的设计，与周围冷酷的线性建筑产生强烈对比，成为城市纷扰背景下的一处生动、温馨、宜人的夜景，也成为周边消费者在结束三天疲劳工作以后甚或课余假期的首选放松地点。

对于周围乃至整个城市的中高收入年青白领阶级来讲，单纯的“为消费而消费”的心态已经转变，她们更乐意为体验、为服务、为环境，甚至为情感埋单。也就是憧憬回归商业“逛街”初心。而体验式互动商业的开放式形态有着其他类型商业难以比拟的天然优势。

假如商业街区环境挺好，特色爆棚，会吸引好多摄影团队和网红、主播、模特前来举办业务，会成为城市的地标。

而对于中老年人和少年儿童来说，景区式商业街区也是她们避暑、玩乐、社交的好场所，降低人气之余也可以促使餐饮娱乐的利润。只要商业街区配置构建，任何一个年纪阶段的人都是消费的主力军。

景区式街区商业的趋势

伴随城市中景区绿地的类型与面积与日俱增的同时，景区配套的商业类型也正不断创新以适应新时代的需求，不同类型不同特性的景区内部配套因地制宜并因客而变。以景区、水系、湿地、山丘等生态类基础设施为导向的城市空间开发模式POD(ParkOrientedDevelopment)逐渐兴旺。诸如景区相邻宗地商业中心纷纷破土而出，绿化生态主题的商业景区也日趋增多。

各类多样化的景区商业为满足人民群众对美好生活的憧憬而共同协力，让人们在悠闲的自然环境中其乐融融地享受人文商业的便利，并适时同步体育运动和旅游游憩渐渐全民化、常态化、休闲化的变化。

景区式街区商业的设计特点

既然是景区式街区商业，这么就要有个景区的样子，要疏密有致，要一步一景。不是简单的在建筑物上面种几棵树，空区摆几个雕像。而是须要利用庭园、街道、绿植相声以及整体建筑的自然疏密等多方面设计，通过不同的街区、街景带来不同的四合院感，营造一个有天有地，饱含自然生态、探索趣味的全新商业天地，让消费者在开放的情境式空间里感遭到欢乐，产生独立的亮点和记忆点。

不仅精准定位与规划设计外，借助合理的业态规划构建多种消费场景，为消费者提供多种选择。项目集购物、娱乐、餐饮、休闲、健身、美容、儿童培训及游乐为一体，将弥补周边高档、大型商业对于极至商业体验的空白。

景区式街区商业业态的深度匹配

日常客流不高但环境清幽的区域可以设置对自然环境要求较高的高雅业态，比如SPA美容馆、瑜伽瑜伽中心、温泉、茶馆。相对于环境吵闹且房租昂贵的购物中心，这种环境体验性业态更适宜在敞开的自然生态空间发展。

日本

MegaBangna

日本及马来西亚最大购物中心，坐落日本泰国，于2012年开张，建筑面积40万平方米。

在2017年末完成了改建项目，包括一个美丽的水景庭园，一个休闲方形剧场，一个通往极富活力的餐饮商业空间的体验绿道MegaFoodwalk。

艺术设计

MegaFoodwalk是一个延展的半户外扩充区，绿道内的微气候由水景设计和创新工程整合控制，产生了颇为美妙的景观，为此处的各种活动增色不少，成年人可以享受甜美的空气，儿童则可以排队进行景观互动。

设计特色

这儿的景观通过太阳能冷却器形成的热水输送下来，产生了一个冷却系统，热水在水景内部流动，随风景不同而具有不同的特点，时而幽深流动，时而荡起涟漪，时而产生大瀑布，不断变化的化学方式带来各具特色的水花，以及每位形态改变时的蒸发冷却疗效。

据悉，隐藏式喷射吊扇(concealedjetfans)，营造出飘逸的气流，从海面散发出酷热的水份，由此，微气候被调节到人们理想的舒适区，同时还为动物生长提供了额外的水份。

在整体设计上也颇具讲求，设计师按照不同地形的不同斜度进行盆栽覆盖，景色廊道的设计严格依照斜度1：12的百分比进行设计，纵向的斜度减缓及台阶添加，也更好地联接了中庭和其他区域。

“森林”采用亚温带到温带气候的动物为环境调色板，包括精美的菊科动物和苔藓，创造出一种奇特的商业水景气氛，使周围的饭店与自然红色融为一体。

业态组合：Megabangna是800多家零售商店的所在地，西方品牌和当地鲜味产品的奇特结合完美地融合在一起。

该中心除了以宜家，鲁滨逊，HomePro，BigCExtra和MegaCineplex这五个最大的零售商为基地；并且还设有各类国际著名品牌和旗舰店，160个潮流和知名的乳品商店以及成人和儿童娱乐中心。

业态组合以零售、餐饮、娱乐为主，配以儿童教育等业态，满足旅客及本地市民的一站式购物需求。

大众熟知的零售品牌有：Guess、Bershka、Esprit、NineWest、Mango、Zara、NextGiordano、Izzue、Nautica、StellaLuna、L'Occitane、Charles&Keith、CathKindston、ESP、iStudio、Dr.Martin、优衣库、无印良品、施华洛世奇；日本本地做的挺好的服装品牌，例如CC-00；内衣品牌Aprilpoolday...

MegaBangna上面有两个集中的餐饮区域，一个是大时代，一个是喷泉广场的各类小吃店，MegaBangna的饭店有几十家，几乎涵盖了所有世界小吃。

餐饮品牌

西餐:ArkongNoodle、FourSeasons、Hongmin、LaufúDongRestaurants、Mali

日料:AiJapaneseVillage、ChabutonRamen、CocoichibanyaCurry、Fuji、GyuGrill、Ootoya、PepperLunch、Shabushi、TohkaiYakiniku、TokyoKarei、Yayoi、Yoshinoya

泰餐:HuaPlaChongNonsri、JiangFishballandKhanomJeen、JoomSapHut、S&P、ThasiamNoodle、YumSaap、MKSukiRestaurant、CocaSukiRestaurant

上海天地

融合南京文化积淀，具备国际化气氛和撞色艺术知性，是瑞安集团参考“上海新天地”打造的的特色体验式商业街区，主打潮流、小资特色

区位：江岸区佛山大街、卢沟桥路交汇处，紧靠黄河大桥，原属于租界区；

商业简介：商业街规模5.7万方，参考“上海新天地”模式构建的新兴商业街，共由12栋建筑组成，其中9栋是对原有历史建筑的整修；

主题定位：“城市会书房”，主打潮流、小资

客群定位：核心客群——聚焦具有领先生活理念的白领高管、具有文艺情结的小资群体。幅射客群——周边的家庭客群为主。

充分借助遗址历史建筑，融合现代潮流元素，塑造低密、绿色自然的休闲空间，突显文艺、小资的消费环境，打造大上海都市场潮流地标的形象。

历史建筑与潮流元素相融合，再结合低楼层别墅商业和绿树成荫的自然环境，让北京天地成为了独一无二的休闲好去处和旅游景点。

以餐饮为核心驱动，辅以娱乐、零售，快速集聚人气，提高著名度；精选业态品类，在跨界混搭中建立“多维立体的城市中心生活形式”，满足品质生活需求。

业态方面革除传统连锁品牌，引入多家有情调、有品味的新兴品牌和著名品牌，为消费者带来全新的生活形式，利用不同业态的差别互补，打造循环消费链。

商业经营方面不间断的调整改革，引入了诸多著名网红新兴品牌，为消费者带来传统不一样的新鲜体验，提高商业街的新鲜活力、促进引流。

3.0版本：“游+购”街区商业

将热门游览景点与购物街区有机结合，使消费者在大自然游乐的同时，也才能体验到购物的乐趣。

推进公园+商业的组合新模式，推动公园人气与商业效应共同发展，协作共赢。

开放式街区商业具有其它商业形态难以取代的天然优势，它不仅仅是一个购物场所，更是一个新兴的旅游体验场所，用开放的建筑形态，改变了人们往年在“封闭”空间购物的习惯，赋于购物之外更多的休闲体验。

未来几年，开放式街区也将成为体验商业新时尚，同时也将推动城市奥莱的多样性发展。

1.开放式商业街区，人流好于袋子式购物中心

2.提供基础消费需求为主的社区商业，人流好于市中心商业体

业内相关剖析也旁证了上述两点：

开放式街区商业项目通风性较好、户外空间多，所以在复苏阶段更能吸引客流，反之传统的袋子型购物中心封闭性太强，无法吸客。而在商业复苏阶段，人们仍处于满足基础性消费为主，社区商业更为合适。

这个阶段持续的时间并不会太紧，而当人们在尝试抵达开放式街区，并逐渐养成“逛街区”的习惯后。这些基于社区形态的，开放式商业街区，是否会迎来新的机会点？

但起码在北京，目前能同时满足“社区型”和“开放街区”两个属性的商业案例，并不多见。在锐裘看来，这样的产品线更偏特定人群营运，“人”在这儿起到了关键性的作用。

明天我们不妨从“人、商业、品牌”三者入手，尝试解刨“社区型街区商业”模式触动人心的点，它是否会是未来城市商业发展的方向。

01“街区”看上去有趣，“人”的价值不容轻视

在讨论命题之前，其实我们要先定义一下，哪些是“社区型街区商业”？

在锐裘频道上，我们仍然陆相继续推荐过不少案例，比如：上海大兴区的祥云小镇、成都的远洋太古里、上海浦东区的创智天地、大学路，这几个案例是用商业地产的思路做街区营运。

祥云小镇

又譬如杭州草莓竹斜街、上海的愚园路，这两个案例更多从“城市更新”入手，做古镇区活化与复兴。

这两种类型都存在一个共通之处：街区背后是社区，而社区的背后是村民。市民的参与让街区的“社区性”加强，进而产生一种良性生态。

若与单体建筑的mall对比，街道更像是城市肌理的一部份，市民对它的身分认同感会更强，自然也更爱惜街区。

“路龄”仅十岁的学院路在苏州诸多街道里是一个非常的存在。不同于北京其他历史悠久的百年街道，学院路是当代城市商业规划的作品，它是新的、年轻的，也是经过商业规划推敲的。

同时，六年又让它积累了不少东西，比如奇特的知性，和一群味道相投的人。

学院路

又得益于地理优势与城市规划，学院生与创新创业者一齐成了学院路的两大群体，也为街区的知性定了性：小资范儿，创意与休闲并存。

不论街区运用哪种运用方法，其背后集聚到的人群会更为精准，“社区感”也由此彰显。而当有了“社区感”一说后，人会共同参与社区建设，即出现了“街区营造”，上文说的市民身分认同感，也就渐渐出现。

02有趣的人+街区组合，引得知性匹配的商户品牌

与袋子式的shoppingmall相比，街区还有一个特性：店面都是临街店。每家店都能被看到，不会由于空间缺口而被忽视。一路究竟不足800米的垂直开放街区，左右两侧可以开出近百种不同种类的商店。

仍以学院路为例，因为知识密集型社区的奇特属性，加之市民画像的统一。学院路的商户都如同自成一派，却又有着高度的统一性。

一路走究竟，你会发觉进驻在这儿的品牌都别具一格，她们拥有个性化的店招和室内装饰，但又不是单纯的“网红”或“小资”品牌，也极少有小型的连锁品牌。

Rosa&Más

葫芦市集

有意思的是，好多掌柜，是在周边的学院结业后，直接留在了这儿，创业开店，她们既是市民，也是住户，掌柜之间也彼此熟稔，使学院路的商业氛围更具有汇聚力和认同感。这样的良性循环，如同是滚雪球，让更多人加入其中。

「人情味商业」与「掌柜式经营」让学院路产生了奇特的商业魅力，在北京估计再难找到另一条街。

茶是一枝花

企业住户饰演着多重角色，不仅在这儿消费，还有可能是街区商户。

B站总部在两年前从徐家汇迁往八佰伴，还为这块片区带来了二次元内容。不少品牌层面的线下活动，自然也落到了集聚学院生的学院路上。

今年暑期，B站推出的原创纪录片《人生一串》的首家IP授权店，选址就落在学院路中段，疫情后恢复开工，这家店昨晚的生意依旧不错。在它的斜旁边，还有另一家是B站落地的首个综合性空间——Animate。

人生一串线下店

animate

互联网企业与商业地产跨界合作成功的案例并不多，学院路与B站是较为成功的案例。背后仍然离不开社区里年青化、敢于创新的底泥。

在社区不断进化、积累的过程中，假如基调打得足够好，人才、企业、优势群体还会渐渐集聚上去，加入社区，人与人直接互相协作，创造更多能量，“街区即社区”，由此而至。

03街区+人+商户=奇特气味商业生态

一个良性循环的社区型商业街，它并不须要庞大的体量，但却须要拥有精细化的营运功力，更要懂得怎样与市民“共处”，骤然而至的是与街区知性相符的业态品牌。

由此，我们便得出了“街区、居民、商户=奇特口感的商业生态”这一条有趣的公式。当城市里涌现出更多不同知性的社区商业街，那城市空间也就越发具有多样性。

插画师孙佳艺创作的学院路动漫，将“街区、人、商户”三者表现得淋漓尽致

近来半年，我有都看到一些同学如此评价街区商业：“像是一个被摊开来的shoppingmall”。虽然，这句话不对，应当倒过来，shopingmall是盖上袋子的商业街。前者存在的历史更持久，可能也会更能经受考验。

学院路这样的街区，之所以可以在六年的积累下产生一个自成一派的社区商业生态，其实还要靠周边其他商业项目的互补——1公里之外完整的徐家汇商圈。反之，学院路这条“有味的街区”出现，也正好给了这个区域的市民差别化的商业需求。

夜间的学院路

再回到文中一开始的问题，疫情过后，社区的商业形态，街区型是否会好于袋子型？在未来，我相信在城市里能涌现更多自生长的街区商业，回归人们需求本质，让年青人有“街”可逛。这就是我对这个问题的答案。