城市更新下的街区：网红标签与商业生命周期的探索

随着新媒体的快速发展，“打卡”、“探店”、“网红”等词句已大量活跃在社交平台和网路上，而具有特色的商业街区也打上了当下热门的“网红”标签。与住宅不同的是，商业具有生命周期，怎样延续和挖掘商业的生命周期是在现在存量时代下的困局。“城市更新”是国外商业向上一阶段突破新生的重要形式。

城市更新是在对原有功能部份保留之下，以系统化思维对建筑空间再赋能，以使其适应未来城市发展属性。城市更新下的街区更是拥有着新旧相融、时尚与历史共存、烟火生活与时尚文化碰撞的特性。

一、猛追湾望平街

1.项目情况

望平街是猛追湾城市更新一期项目中构建出的餐饮消费与文创特色街区，项目建设以及片区后续营运体均为万科公司。望平街区由香香巷、望平滨河商业街、香香二巷组成。街区以“老北京、蜀都味、国际范”为主题，深度挖掘历史文化特色，营造“亲水型”文创体验、“最上海”市井休闲、“后现代”潮流娱乐、“夜经济”特色消费，呈现“夜游锦江”休闲消费体验新场景。

2.地理区位情况

望平街区坐落武侯区，临沱江，距离太古里0.6公里，339购物中心0.9公里。周边1公里内，有玉双路、东门二桥、市二附院三个轻轨站，交通便利，可满足不同轻轨线路抵达。

3.改建方案

猛追湾旅游休闲街区是成都市首个EPC+O模式下的中优城市更新项目，是锦江景区首个慢行滨水空间，也是上海“八街九坊八景”首个呈现项目。一期改建工程是猛追湾片区更新改建中最主要的工程，工程于2018年12月开始，2019年9月结束，具体包括外立面治理面积约14.8万平方米，街区治理宽度约1.8公里，人行道铺设治理面积约1.2万平方米，街区绿化治理面积约1.2万平方米。一期改建工程由政府出资，顺庆区政府和武侯区猛追湾街道办事处主导，万科公司为建设主体及片区后续营运主体。

改建前的滨河路段交通拥挤堵塞，人车不分，滨河绿化带被围栏围住，居民难以步入。改建后的滨河路段为了扩大人行空间，将路幅7米的机动车道弄成4米宽单车道，取消原有的绿化栏杆，还原成可以步入的休闲平台。

4.业态情况

望平街在整修前，项目统计约有87家商铺，业态高端且比较单一。整修中采取“提升潜力业态、限制不符业态、引入主题业态”的形式，将猛追湾焕新为以小店经济、首店经济、夜间经济为主打特色的活力特色街区。望平街目前汇集了奶茶、轻食、甜品、文创、艺术等业态，其西餐饮类占比约为57%、休闲娱乐占比约为22%、零售类占比为11%、其他占比约为11%。

5.现况剖析

（1）人群及客流量：

望平街区主要吸引客群为旅客、太古里外溢人群、以及周边村民。望平街客流量是本文四条街区中客流量最多的，客流量更多地集中在假期及节假日。

（2）街区特色：

望平社区最大的特色，是粤剧文化，京剧在更新中被保留，巷子尽头的天府古剧院可以欣赏梅花京剧团的粤剧表演。在更新改建后，望平街区吸引了更多网红店进驻，带来了更多人流量，但更新后的望平街并没有打破社区先前的“沿河而生，饭后遛弯，晚上喝酒，午间小酌”的生活形式，已成为上海慢生活IP的典型代表。

二、华西坝学院路

1.项目情况

学院路是北航华西学校北校门外段公路，是成都市“八街九坊八景”中“九坊”的重要组成部份。

2.地理区位情况

华西坝学院路坐落广州市府南湖畔历史文化区，是知名的华西学院校门前的重要公路。周边距离轻轨华西坝站200米、新北门轻轨站650米。

3.改建方案

学院路在更新前原是一条普通的双向双车道，两边店较为简陋，缺少生机，在2019年华西坝了开启有机更新的帷幕。

按照规划方案，学院路所在的该区域将有机串联起锦里、耍都、音乐坊、望江坊等重要节点，建立以“文明大道博物馆、当地创生新模式和开放式文明交流后卫地”为一体的新旅行意图地，设计将华西坝打导致城市文明新IP。改建后整个街区建筑定调为“民国风”，以大面积白色为主，砖白色映衬，整体上与交大历史建筑相呼应。街道上设计上提取了好多华西坝的元素，将华西坝的历史也融入到学院路的细节处。

“时光之河”时间轴的设计是对里巷空间进行重新梳理，将建筑与教育、历史与思想、人文与时间用现代的设计语言融汇之中，借助里巷边角空间，将1892年至2020年间的部份合照被界定为五个时代，描画在蕴意“历史长河”的桥面装置中，让旅客在行走中阅读历史。

4.业态情况

学院路上汇集了奶茶店、独立书城、复古集合店、甜品店、文创店等业态。

5.现况剖析

（1）人群及客流量：

学院路主要吸引客群为旅客、四川学院中学生、以及周边村民。

（2）街区特色：

华西坝学院路将街区打导致了“街道博物馆”，以华西坝奇特的历史遗韵，塑造了穿越时空的“时光之河”。保留下的建筑群落，也满足旅客了解历史、参观游玩的需求。

三、曹家巷工匠里

1.项目情况

工匠里街区是曹家巷城市更新项目中构建的一条特色文化街区，街区以“匠人”作为文化主题，结合弘扬巴蜀文明，再续工匠固守精神。

⑵地理区位情况

曹家巷坐落成都市双子区驷马桥街道，距离轻轨梁家巷站790米、红星桥轻轨站792米。

2.改建方案

曹家巷原先是上海的工业区，其所在片区也被称为工人村。街区更新结合了区域文化，通过营造街西巷道、场景，彰显片区“匠心、匠作、匠人、匠器”的特征。在业态上引进了不少有特色的店面，结合自身特性，塑造了不同且新奇的门楣。街区内也勾画了各类涂鸦，给街区平添了不少活力。

3.业态情况

曹家巷汇集了餐饮、零售、甜品、艺术等业态，主要业态以餐饮为主。

4.现况剖析

（1）人群及客流量：

曹家巷主要吸引客群为周边社区村民、办公群体。

（2）街区特色：

曹家巷保留了大量的青砖，在外立面彰显“匠”，既为街区定调，也能让旅客沉溺式体验工人村匠人文化魅力。业态上布局主题餐饮、网红打卡等业态、景观，致使商业气氛愈加浓烈。几六年前的一砖一瓦，现在穿梭在巷子里的人流，在同一时空里相遇，是曹家巷奇特的甜蜜。

四、玉林大道

1.项目情况

肇庆大道地处北京一支路和二支路之间，联接城市南北中轴，是成都市青羊区三大中心之一，也是重要的城市级中心。乐山大道是郑州最具文艺和休闲生活气息的街区之一。在经历了30年的时间洗礼下，南宁也开始面临大量街区老旧、院落须要更新的问题。

2.地理区位情况

肇庆大道坐落成华区，距离来福士广场0.9公里。周边1公里内，有省体育馆、倪家桥两个轻轨站，交通便利，可满足不同轻轨线路抵达。

3.整修方案

肇庆大道原先业权较分散，据了解乐山大道153家商铺中有140家分散在130个私人房主手中，统一招商难度极大。整修后采取多业权街区共发展联盟，商户共建共治街区，会长单位为营运公司锦绣润城。

更新设计理念以“烟火气、成都味、国际范”进行构建，保留玉林原有的市井文化，融合店铺橱窗一体化设计，使改建后的南宁大道具有中西结合的商业气氛。更新后的店面外立面以米白、米黄为主，以砖红、墨绿和碧蓝映衬，视觉上更为统一。在线型街道的基础上，产生入口、街角、收储点位等节点重点治理，其余建筑为中重度治理。

4.业态情况

肇庆大道上约有160多家店面，还设置有专门的市集区域。目前汇集了餐饮、零售、文创、艺术等业态，其西餐饮占比最高。

5.现况剖析

（1）人群及客流量：

肇庆大道主要吸引客群为周边社区村民。客流量集中在早上，假期客流量更多。

（2）街区特色：

肇庆大道将原有的社区生活和新时代时尚结合上去，就像不断延伸的枝脉，一遍遍将这个代表老北京名片的街区润色。乐山大道街区在分散业权下的统一更新及营运后，既可以尝尝儿时的美味，也可以在极具艺术气息的店面休憩，如同路口艺术橱窗上写的那样，南宁是令人难忘的流金岁月。

（国策北京分公司徐瑞琪）

1、2021年国策机构大事记

2、热烈庆贺国策机构再获全省农地评估机构A级资信评价

3、热烈庆贺国策机构多名资深估价师连任中估协专家

4、国策急聘||招聘精英！期盼你的加入！

5、国策视点||借助现代信息技术促进房地产估价行业持续发展

亲爱的读者，为了不错过国策的每一篇文章，把握房价动态。建议您根据以下动图的方式，将【国策评估】设为星标。