商业地产行业新趋势：存量商业升级焕新，盘点各城市老街区商业旧改项目

随着房地产行业发展速率减慢，下降红利下降，商业地产行业的船尾早已开始从增量市场逐渐向存量市场的方向进行调整过渡，存量商业的升级焕新已逐渐深入商业地产行业发展的新格局中。从北京东山口，到北京武夷MIX320，再到北京南头古镇，经过实践和探求，许多废弃厂房、破旧景区和农贸市场开始焕发出新生。本期，我们为你们盘点了近些年各个城市古街区的商业旧改项目。

01

上海北新桥

北新桥，曾经叫北新桥牌坊，演进之中抽象的建筑消失，名称中的“牌楼”便也消失了。它是一个美式符号，亦是最能彰显“京味道”的建筑之一，南街和大道路口的牌坊组成了一种古典京城想像，如今牌坊变了，发生在后街里、大街上的生活也在改变，住进西街的年青人并未降低，她们让新的生活形式融于过去的建筑中，而新的店面，也在后街和大道两旁生长。

虽然你很难复原这片西街区过往的繁荣，现在这儿是上海“城市更新”最密集的地区之一。柳树树荫下、胡同区奇特的气氛，更让这一街区有别于中国城市的任何一处。

新一代店面主理人带着真诚的概念植根于此，这种新晋业态融进街道里，在过往路人饱含新奇的凝视下吸引八方来客，成为社区里新的水景，主理人们因各类理由选择了北新桥，店面亦是她们和这座城市打交道的窗口。诸如：山海四合byJetlagBooks、SALTYICEPLUScafe&bar、FANGLANG、红星前进蛋糕果汁公司、HALFCOFFEEXSPACE、PapàDanilo达尼罗哥哥·意大利面、CICADA蝉兮奶茶、D.A.O停车便利店等多元生活形式品牌都集聚于此。

每每新的看法注入街区，新的景色便形成，更年青的构想和市区拥抱的同时带来活力，在北新桥期待一些新的去处成为了一种生活习惯，多样的业态代表着用户群体的组成繁杂，而不同人群之间的碰撞自然就能形成别样的东西落地。

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广州ART愚园生活美学街区

作为天津永不扩宽的64条马路之一，全长2775米的愚园路上集聚着108幢老别墅、60幢优秀历史建筑和不可联通文物、50多条小石库门和千余家街头小店，记载了102年来的海派文化变革。

2015年，愚园路开始有了变化，注重商业与艺术体验的融合，并构建了“愚园公共市集”、“愚巷”、“愚园百货公司”等具有代表性的模块，百年老邮局化身百货公司，百搭红色邮筒已然成为愚园路标志性建筑，宏业嘉园内开了家公共集市，彩虹过道和马赛克墙饰都曾霸屏同学圈，并引入不少设计师品牌、买手店、特色餐饮，如：凡几、空间集素·远屋、设计师男装BOTHBYBO首店、MTPT户外服装文化集合店、Wildshadow、FINEWRITE日系文具杂货店、THEConnieHeCAKESHOP、三角关夕、brunchOnita、GENZERO、ALLBEIINGS、上森派别、SPUTNIK、RAESTHETE、BlackStarPastry、元古雲境、LivingWines、DosageBread&Wine、HahaMaker、二门丁·胡同里的气味、FiuGallery、CHAO’SCHAOS、CALEX等，还有9㎡的门卧室，成为诸多潮人争相打卡的故事商店，致使这儿呈现了一个集零售、文化、餐饮于一身的综合商区。

愚园路还是北京第一家历史风貌区阅读点，一路上大多数历史建筑旁都设置了二维码，随手掏出手机扫一扫，便能读到一段风云历史故事。

现在，愚园路其实已超百岁高龄，而且它依然饱含活力，既有开张多年的老店，也有随着城市更新不断进驻的时尚新店。这段全长近2.8公里的马路，承载着艺术、时尚、美食等元素，以及旧区的人情味和烟火气。

03

重庆成都东路

在北京，与安远路、武康路、愚园路相比上去，成都东路似乎在全省商业圈的著名度还没这么高。不过，相信2021年秋“PRADA开了一家超市”的出圈风波，你们肯定还有印象。当时，PARDA把郑州东路的“乌中超市“外立面包装上PRADA花纹，买水果蔬菜送PRADA购物袋的噱头，赚足了热度。

这条与崇仁路、五原路交界的小马路，北起华山路、南至淮海东路，全长不到1公里。既有奶茶馆、美式Brunch、设计师品牌店，也有传统老字号、杂货店、小吃店、菜场。装扮前卫的年青人、骑着自行车“荡马路”的鬼佬，以及本地的姐姐叔爷就会汇集在这儿。它奇特的市井烟火气与时尚知性之间的融合，很耐人寻味。

2022年秋，成都东路新概念轻餐烘培、时尚及生活形式品牌的含量降低，其中不乏热度颇高的市集、线上品牌将首店落坐落此。同时，也有具有一定著名度，从超市反向到路边开店的品牌，例如：生活形式品牌Tagi.、户外运动品牌AnKoRau安高若、3ge3project、LOOKNOW&FLOW、女装品牌UOOYAA乌中乌丫、香氛品牌Boyzcombo、花店LumosFlowerBar、Finecafé&canteen、SHIMMER、CHIMIDO柴米多农场饭店、福福饼店、YOSUPER哟嗖噗、AZABUYA棉布屋、BonuS、Madeleine、hiddentrack、KateWood、gathering集雅、FlowerFingers花指间、董小妹理发店BARBERSHOP等多样化风格。

徜徉西安西路，既有传统广州的市井生活气息，又能体验到最Chill、国际化的奶茶餐食和生活形式气氛。自发生长而成的“品牌组合”让这儿更像一个宽容、开放且多样化的社区，人们可以徜徉于此，体会接地气的烟火和遛弯的乐趣。其实，从商业角度来说，这儿也成长、走出了好多有创意的品牌。

04

广州武夷MIX320

以前的美加乐农贸市场和湖南街道社区卫生中心，现在摇身一变，成为了魔都潮人的新晋打卡地标武夷MIX320。走入这个饱含年青设计的工业风街区，很难想像这儿以前是“老破小”菜场。历经2年多的整修后，原先的农贸市场逆袭成为以“融合之地、潮流座标”为定位的新晋潮人打卡地！

总建筑面积约6000㎡，巧妙的楼宇构造和设计产生多处宽阔阳台。在周围“老村民楼”的包围下，海派风情融合国际腔调，让人在现代与百搭间摇摆。整个街区以工业风贯串，极具现代感的空间构造结合多处宽阔阳台。在周围老村民楼的包裹下，更为整个街区平添了一丝穿越感。

武夷MIX320开张不久就招来各大人气饭店纷纷进驻！意式料理REDROCK、墨西哥餐馆SOLANA、拉美火锅店BARBARIAN、GUING酒影、厚浪精酿红酒屋、潮流品牌ONLINENESS、Moo.je、工业风奶茶店BeansSociety、武宫、咖啡豆仓以及网红奶茶EÀU等都集聚于此。

年青元素的融入，吸引不少人前来打卡，在夏日暖阳下和三两好友一起享受小吃、谈天说地，快乐值顿时拉满。

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M+马利创意园

M+马利是北京知名美术用具马利染料厂的旧址，今年完成了老厂房的变革，化身总体量7000㎡的文化艺术园区。

园区结合自身格局属性，在街区一层构建出一条极具特色的商业步行街，西式早晚餐、日式居酒屋等纷纷出现在这儿。听说走道旁的法国品牌ChocolateQueen店面是该品牌在中国开办的首店；台湾料理御田酒侍、饮品店大古外滩等店面也特色爆棚。无论是吃个快捷早餐，还是凌晨约同学喝个晚上茶，甚或夜晚来个早餐再喝杯酒，都很齐备。

马利×幸福集荟联手推出mamǎfufú超级百货，1000㎡超大空间，囊括了艺术展览、手工workshop、画材、图书、生活家装、艺术衍生、服装零售等多种业态内容，空间刚一开张就迅速蹿红，引得各大博主陆续打卡。

作为魔都正在崛起的年青街区之一，M+马利内已有不少好店凝聚而至。每一个场所和空间都有它的奇特性，项目周边的环境、原有的城市文化记忆，再加上街区的设计语言和个性化的商户引入，都让M+马利也拥有了独一无二的知性。

06

广州半岛1919文化创意产业园

这儿以前是废弃的旧鞋厂，在饱尝百余年苍凉后的现在，却仍充溢着鲜活的生命力。它的前身是创立于1919年的大中华纱厂，共有14座老建筑，是目前广州惟一保存较完整的民族纺织工业建筑群。

半岛豪庭是园区当之无愧的C位，布满爬山虎的墙壁，整齐硕大的阳台，还有标志性的“钟楼”，都让路过的人想要一探究竟。

园区内的杨明洁工业设计博物馆也是一大看点，巴洛克建筑艺术风格的阳台，古老的运煤输送带，昏黄的水泥走道和墙壁，统统都饱含了怀旧的气息，而馆内的展览品又体现着现代创新的知性。

园内还有不少涂鸦墙，它们可能出现在街边的墙壁上，也可能出现在拐角处给你一个惊喜，或则是在昏暗的旧厂房里，甚至是在街边的橱窗里.....走入创意园区，如同是走入一个万花筒，每位角落都藏满了宝藏！

07

兰州建国门老超市文化创意街区

兰州建国门老超市文化创意街区坐落建国门西南瓮城脚下，商业营业面积15000平方米，旧址为平绒厂。2000年，旧址中的一部份，被改造为一个集蔬菜、肉类、水产、餐饮、百货等为一体的小型综合农贸市场，满足周边市民的日常生活需求。

从平面图可以看见这个片区的整体布局，“丁”字路的两条街道（纵向的“顺城北路东段”、纵向的“信义巷子”），主要分成四大蓝筹股。

沿信义巷子，一层主要汇集江西特产、小磨麻油、新鲜面馆等底商，二层由奶茶、美甲店等组成；有戏蓝筹股的入口有一处台阶广场，主要以脱口秀、剧本杀、婚礼、摄影、文创工作室等业态为主，吸引文艺青年；悦夜蓝筹股主要汇集舞厅、民宿等；寻味蓝筹股涵盖了火锅、韩料、特色小食等餐饮业态。

奶茶、酒吧是老超市更具特色的业态和品牌。集聚了南京当地品牌，例如：树岛奶茶、老超市仙语奶茶、初咖ChuCaFē、ACUPOFJOE·一杯乔老超市店、7zzzzzzzcoffee、俩人奶茶、PERKSESPRESSO、醒莲（重庆本地JazzBar）、食梦甜品DREANEATER、Mussel·X餐舞厅等，囊括了潮酷、工业风、文艺甜美等多样化风格。据悉，行着设计师旅馆、嗨KING宿营武器店、嗜物所、城墙下旧书屋等都是老超市的代表品牌。

建筑外形和结构上，老超市拥有旧时代建筑的深重感，整修时在走道、屋顶等结构中赋于了一些现代设计元素，走道和楼顶的玻璃体块促使视野更为明亮，同时增设天桥、连廊、户外走道、空中广场等，提高了各个建筑的有机串联。

08

东莞东山口

东山口坐落东莞市越秀区，轻轨1号线东山口站直达。这小小的片区，聚集了北京市现存规模最大的，中西结合低层四合院式近代建筑群，浓缩了中西方的万种风情。

现在，东山口的商业文化越来越丰富，这些有趣的品牌，既有出彩的空间设计，如白鸟之歌、DreamTheater梦剧场，更有独到的品牌理念，如Badmarket、MATEMATE东山商店、ABRICKbyLABELHOOD、SND、thehills橄榄山、WINWINvintagestore、庆园、精彩士多、静山器物、东山植研所等，以饮食、潮牌、古着等方式呈现下来，吸引了好多年青人抵达。

在承载着老北京记忆的东山口，这片集聚青砖别墅建筑群的古镇区有着与CBD迥然不同的生活气息。浓郁的艺术与商业气氛，吸引着一批又一批志同道合的人前往这儿开始自己的品牌，这儿的商业也渐渐年青化。勇于尝试多元文化的东山口，现在成为了年青人的又一时尚胜地。

09

广州南头古镇

南头古镇坐落广州南山区，2019年3月步入即将改建，由南山区政府主导、万科集团执行落实，将十字主街、街心景区、工业区厂房作为重点塑造区域，相继在2020年8月、2021年2月、2021年5月完成部份街区和厂房的整修。作为特色文化街区，南头古镇涵盖商业、文化艺术、城市府邸（村落和特色宾馆）、产业办公，致使整个街区的人群变的非常丰富，这儿有居民、游客、时尚潮人、文化工作者等，与常规的商业街区相比，南头古镇带给笔者的“新旧”文化冲击更强烈。

商业业态上，南头古镇引入港澳与本地特色餐饮、休闲生活配套、艺术文化体验、人文府邸等多种丰富业态，还加入了丰富的公共文化创意活动。让古镇文化焕发出现代商业文化的气息。产业办公上，一些设计文化艺术机构、工作室进驻了项目。特色零售多以文创为主，特色餐饮兼并来自粤港澳的小吃文化以及中式餐吧，多在奢华、微醺气氛塑造上有着重。诸如：喜茶全球首家手造店、襟江饭店、九街糖水、大十·夲、麦奀记忠记、天后站高汤腩、SHE&FLORA、以及人文设计宾馆南头古镇有熊饭店、岩也的窄饭店和黑胶房屋都相当有特色。

据悉，东方美学器物品牌無感制物所、壹日物仓ONEDAY、深圳中古买手店线上品牌thisthat中古、字文化创意产品字在、爱乐之城、刘氏剪影、原创手工扎染布艺品牌布兮布艺BUSH等西式美学品牌与南头古镇的知性不谋而合。

南头古镇不仅在建筑保留、商业业态融合等方面上有亮点外，不间断的文化艺术活动如“源野集”主题市集、深圳湾艺穗节、创意生活节、“秋仲秋·城南城”中秋春节春节系列活动、乒乓街坊2022新年艺术菜市场等也是商业空间再造对城市更新的推进。上海素有设计之都的称号，鲜明以及创意爆棚的设计元素、新潮的艺术方式与古镇之间形成了奇妙的物理反应，真实的推进属于上海的文化气氛。

南头古镇通过层出不穷的文化艺术活动，凝聚了更多来自上海各处“有意思的人”，来自艺术、平面设计、服饰、珠宝等领域的青年人也会越来越多，南头古镇营造的新旧文化碰撞正是现今崇尚文化自信的年青人所青睐的。

10

结语

街区式商业拥有天然的开放性和自由性，徜徉新旧交替的古镇区，既有城市传统的市井生活气息，又能体验到最Chill、国际化的时尚餐饮和生活形式气氛。自发生长而成的“品牌组合”让街区更像一个宽容、开放且多样化的社区，人们可以徜徉于此，体会接地气的烟火和遛弯的乐趣。那些让人记忆深刻的旧改项目，让商业有了崭新的活力与魅力。

文商旅考察活动·简讯

【活动时间】：2024年5月27—29日

【活动地点】：中国·西安

【参加对象】：政府单位、开发商、建设单位、运营商、规划设计机构、投融资企业及相关产业链监事长、总总监等核心高管出席

【主办单位】：上海壹鲁山智汇科技有限公司、汗马研习社

【活动方式】：实地考察+座谈分享+资源链接

【咨询电话】：16711177333（获取即将约请函资料）

行程安排

D1

5月26日

【下午】报到重庆

【晚上】欢迎晚会

D2

5月27日

【上午】袁家村视察考察、体验陇右印象体验地

【下午】

【主题分享】农文旅新模式：乡村生活综合体——袁家村的探求和实践

【分享嘉宾】郭强青海村上文化旅游产业营运有限公司监事长、袁家村核心团队负责人、壹内乡乡村振兴事业部负责人

【项目亮点】

1、汇集了1000多个创客，吸纳了周边居民及外省约3000多人就业，且年接待旅客达600万人次以上，年旅游收入超过10万元。

2、先后被评为中国十大美丽乡村、中国十佳小康村、国家特色水景旅游名村、中国乡村旅游创客示范基地和国家4A级旅游公园。

3、集民俗、饮食、观光、休闲、文化、度假为一体的陇右印象体验地。

【晚上】实地考察：大唐不夜城

【主题分享】都市夜游IP经济的商业街区

【分享嘉宾】曹智曲江文旅集团总工

【项目亮点】

1、国内视频播放量排行第一的景点。

2、由“一轴、两市、三核、四区、五内街”的总体布局产生多维组团，构建分型订制的商业中心。

3、“全国示范步行街”，现象级文旅IP。

D3

5月28日

【上午】长安十二时辰视察考察

【主题分享】首个沉溺式唐风与影视IP结合市井生活体验地

【分享嘉宾】陕西文化旅游股份有限公司营运经理

【项目亮点】

1、国内视频播放量排行第一的景点。

2、由“一轴、两市、三核、四区、五内街”的总体布局产生多维组团，构建分型订制的商业中心。

3、“全国示范步行街”，现象级文旅IP。

【下午】茯茶小镇视察考察

【主题分享】全产业链茶旅一体化项目

【分享嘉宾】吴鑫琦茯茶镇集团投资发展局长

【项目亮点】

1、年均接待旅客达400多万人次，旅游综合年收入达12万元。

2、解决当地贫苦户就业10余户，农民参与经营达345户，促使周边村民创业就业3000多人。

3、集茯茶产业、大健康产业、文旅休闲产业于一体，是国家4A级旅游公园、美丽宜居村落、中国乡村旅游创客示范基地、陕西十大乡村旅游景点。

D4

5月29日

【上午】白鹿仓视察考察