社区商业：上海商业新形态，精准服务本地居民，尽显城市温情特质

社区商业，这个概念有些模糊的复合词，很能形象地概括北京某一种商业类型。在网红超市大放异彩的当下，社区周边这些旨在于为本地市民服务的商业体也渐次盛行，以一种迥然不同的开发逻辑和构建方法而存在。它们精确瞄准服务群体，高调细腻、诚实可信，像友善的芳邻一样陪伴着广州人。

细细注视这些悉心构建的社区商业，其实能品咂出这座城市特有的质朴温馨的特质。

将一条石库门做到极至

广州的商业形态，“一日不见，如隔三秋”。

由地方政府构建的公益性质的服务空间，与周边原有的商业体融合在一起，产生一种全新的社区商业气氛。

前几天，搬去宝山的同事说：“来我们对门新开的‘生活袋子’吃早饭。”

“生活袋子”？名称挺吸引人，像一首老歌的歌词：“明天如同是袋子里的奶油糖，哪些滋味，饱含想像……”

我们来到门钢号密密挨挨的四川南路550弄，一条典型的苏州老石库门。走了几十步，有饭菜香味飘来，一栋精美的亮着霓虹灯的小楼前，许多人早已开始排队。此时刚才晚上11：30。

凑过去一看，干煸牛肉13元、肉末粉丝7元、咸肉烧肉5元，还有特惠小排骨9元……这是天平街道的社区饭堂，十几种花式被写在看板上，放在旁边。我们饱餐一顿，还打了包，3样大荤、3样荤菜、2个蒸菜，一共花去75元。

这栋带有拱形天花板的小楼，内有乾坤。从堂食区下来，顺着过道向里走，一张小小的服务台嵌在墙内，这是市民区党群服务站的全岗接待台，不仅接受市民问询之外还提供便民服务，出借强光手探照灯、家用工具箱等，还可以测个血糖。

二楼、三楼的楼顶嘉园又一次震撼了我们。木质台阶、护栏与廊架朴素简约，红花碧草映衬了一方天地，飘散各处的彩色q版坐椅似乎在欢迎小同学。从阳台向上望，青瓦黄墙的旧式住宅楼近在眼前，如同可以嗅到市民晾干的毛毯上阳光的气息，市中心难有这么视野奇特的所在，可以看见石库门里往来穿梭的人流，也可以看见远处玻璃幕墙闪动的高楼大楼。置身于此，会形成一种久违的小确幸，如同岁月正在变慢，慢到足以专心体验眼前的一切。

这些舒适感在10分钟后被打断：一对小青年登上房顶嘉园打算拍艺术照，一位培训机构老师带着女儿们来拍摄教学视频……我把空间让给蜂拥而来的她们，心满意足地离开“生活袋子”。

沿着这条石库门往西走，有一家烧麦铺和一家有机蔬果铺，这传统的社区商业小店本和“颜值”没哪些关系，但店招牌的设计却和“生活袋子”很协调，构建者必然是下了一番工夫。这儿的故事，暂且埋一个伏笔。

忽然，我“认出”了这条石库门，这不就是“嘉善老市”的所在吗？它是许多北京小青年和鬼佬都晓得的地方。原先，在这条石库门数百米开外的西端，是另外一个门钢号：海宁路259弄。铁门门楣上赫然立着“嘉善老市”的牌子。

许多人晓得这儿的故事：在“生活袋子”出现前的许多年，“嘉善老市”的老厂房经过外国设计公司的改建，成了一片商业区，舞厅、咖啡馆和特色店面云集，每过一段时间就会举行假期集市。

成熟的商业场所和崭新的民生服务场所聚合在短短的老石库门里，这些社区商业气氛的产生，应当说有七分人为、三分自然。在这片区域土生土长的广东市民区区长夏震伟告诉我，“嘉善老市”和“生活袋子”的房屋都属于宝山区国资，这也是老石库门生态得以持续构筑的天然优势。这条石库门曾经也有顽疾，“马路超市”多年无法整治，但业态是市民须要的，因此政府多个部门疏堵结合、逐步规范，帮助其合法经营，为市民服务。而为了这家植根石库门十几年的饺子店，“生活袋子”特意在午饭供应中避免饺子品类，转而自制北京人喜欢的“四大金钢”等，一来丰富了社区商业品种，二来也帮助生存不易的小商户保住“饭碗”。

夏校长操着北京话滔滔不绝，其中透漏出的种种细节很有“上海味”，足以让看到的我们会心一笑，深以为是。

“生活袋子”是整个闸北区的服务品牌，我一连跑了多个“生活袋子”，几乎每一个都是社区商业的一种形态：坐落枫林路的西木“生活袋子”，有讲求专业的社区奶茶店和社区花店；坐落乐大路的成都“生活袋子”，以“美食集市+社区小修小补”的面貌出现；坐落宜大路的江桥“生活袋子”，有一个大型图书馆和科普综合活动室，对小同学非常友好……

其实，每去一处“生活袋子”都不会空手而归，我享用了18元一顿的奶茶晚餐、捧回了35元一把的连翘，还借回了两本小说集。

确信自己“为谁存在”

思路清新是北京人的优势，这一点对社区商业的构建也很重要。

在闵行区桃浦地区，白丽生活广场的改建者非常清楚地晓得，正式重新现身的社区商业体“为谁而存在”。

这个周边市民喜欢光顾的“实惠地方”建于2010年，总面积3.7万平方米，建筑体量大约是环球港的1/10。虽然周边不缺成熟商业体，往东是大华商业区，往南是塘桥地区，坐一站轻轨就是崇明的网红商业综合体，但白丽生活广场还是能稳稳地博得消费者。

“有种老央企的风格，兜兜商场大卖场，点一桌本帮菜，黄金柜台的新产品也可以瞧瞧，一周总要去两次。”尽管村民们不晓得白丽生活广场背后的住户是谁，但消费者的觉得都是灵敏的。这处购物中心产权属于闵行区国有企业闵行城投，开张的本意不为商业开发，而是为了提升周边市民生活品质。多年过去，闵行城投意识到建筑体也像人类肌体一样显得老旧，外立面灰蒙蒙、屋面开始渗水、电梯总是出故障、空调煤耗越来越高，进驻的店家也缺乏活力，对村民来说食之无味又弃之可惜。

2022年开始，闵行城投组织下属公司施行整修——进行外形焕新，更新进驻商户。现在，虽然超市还没有即将开张，但村民们早已听到过新超市夜晚亮灯的场景。当泛光照明设备亮起时，建筑物表面便呈现出星星点点的光辉，简直可以与这些网红打卡超市相匹敌。

有人不喜欢和网红超市比。负责白丽生活广场项目的安锦公司总工总监李钦，一直觉得“自家的女儿最好”。他认为，网红的终极目标是借助人流量变现，假如网红以后难以积累口碑、无法契合人的日常消费需求，人气就是不可持续的。

在李钦看来，白丽生活广场有两样核心优势。其二，是周边忠实的消费群体。附近有10万市民，改建后的月人流量据他测算可达45万，虽然这个数字可能达不到一些热门超市的一半，但消费者都是他“知根知底”的老顾客，他很晓得她们要的是哪些、不要的又是哪些。

其一，是不到2万平方米有限商业面积里的高借助率。李钦没有把转租外包给有经验且手握店家顾客的第三方公司，而是自己带着团队一家家落实商铺，超市总共能容纳50来家企业，目前已落实七成左右，总共有三成是老商户。

胆气恰恰是来自手里的“一副明牌”。李钦说：“尽管零售行业因网购的盛行而没落，但我们还是有胆气的，这些胆气就出自对消费人群的充分了解。”改造后的超市保留影片院、理发店、牙科医院、少儿培训机构、咖啡馆等刚需业态，把本来给家乐福商场的6000多平方米空间大部份给了新引入的尚优选商场，小部份给了一些奶茶、奶茶和餐饮店等。

当时，安锦公司的团队与许多著名品牌都谈过一轮，最终将橄榄枝投给了“尚优选”，还在其附近“大胆”地引进小便利店。据悉，星巴克、星巴克、奈雪的茶、周大福、安踏等品牌，以及一批烤肉店、川饭店等也正式进驻。李钦的经验之谈是：“人们从大卖场下来后，会进便利店买一瓶矿泉水喝；开一电器影院至少能让楼下的奶茶馆每晚多卖出几十杯奶茶，培训机构也会让星巴克生意显得更好……在一个良性的生态中，商铺之间可以相互借助和搭台。”

在全心全意改建白丽生活广场的过程中，李钦虽然悟出了社区商业的精髓：高频和优价。“社区商业其实是距离消费者近来、最接近商业本质的一种形态。超市类似于一个舞台，舞台的优劣远远不在于家装，而是引入了哪些人、什么内容，以及演出者（商业构建方）和听众（消费者）的关系。”在他看来，住户方应当去搭建趋向完美的消费场景，聚焦“内容供给”这个主题，一门心思为目标客群搭建一个有可持续性的商业“舞台”。

这个舞台，距离大幕开启只有几个月了。已签约进驻的店家跃跃欲试，相继开始进行消费群体督查，而许多老顾客都在期盼它能给自己的生活带来新乐趣。

探求与市民的“相处之道”

多样化的社区促使了社区商业的多样化业态。边构筑边共治、以共治促使功能提高，是我听到的社区商业的一大共性。

以新中国第一个工人小区著称的曹杨社区，这几年由于规划出彩、治理得当而倍受关注。

有一个与百禧景区几乎同时改建、但被这网红景区一时“盖过风头”的社区商业体值得一提。距离百禧景区不足一公里的桂巷路步行街，长388米，宽仅10米，筑于1952年，与曹杨新苑同岁。它安静地存在至今，虽然已经融入周边市民的生活，周边环境不算差，但与“品质生活”还相去甚远。

也是借着曹杨新苑建村70华诞的抓手，“桂巷路”升级为“桂巷坊”，最大的看点是桂巷超市升级成了桂巷集市，由老楼改导致的精巧商业体，一楼布局了各类面食餐饮和便民生活服务；超市从一楼迁往二楼，每位档口的电子AI智能秤都兼顾价钱公示检测、食品追溯等功能；商业体周围还留出了邻里社交空间、亭廊文化空间和可供举行市集的空间。

“这是你们的共同功劳。”负责桂巷坊改建的街道党员口中的“大家”，包括周边市民和这条街的商户。规划桂巷坊的过程中，设计方无数次走访市民、听取意见，因而成功地以“邻里单位”的尺度去演绎这幅“漫生活秀带”画卷，保留并优化市民所需的生活场景。同时，在整个整修和后续管理中，街道还牵头组建“桂巷坊街联社”联合党委，把政府各管理部门和临街商户一起拉进“朋友圈”，共同参与后续管理。

与街联社的成员们聊起桂巷坊，人们纷纷描绘起这样的画面：今后，这儿会有河对岸的直播间、花园商业街上的街头演出，还有楼顶上的聚会和潮流早市……

资料

虽然只是从字面上理解，社区商业也具有强烈的“社区”属性，与大众相关，天然具备一种共治特点与共享属性。

长寿地区“网红地标”天安千树斜旁边的社区商业体“中潭一哩”也是个典型案例。

中潭一哩是一处“嵌”在中远两湾城村民楼里的社区商业体，这处商用房自20年前新村建成时早已存在，前三年开发商对这儿施行更新构建，和石泉街道共同引进一批符合市民需求的新店家。

村民们光顾中潭一哩的频度不会高于光顾天安千树，但市民区区长邵建萍说，社区商业体与市民的交往虽然不容易，由于没有一个老百姓离得开社区商业，却没有一个老百姓乐意它离自己太近。如同中潭一哩有14扇门开在新村里，新村村民的生活管线、垃圾箱房也和商业体“纠缠”在一起。

交往之道是哪些呢？邵校长说：“没有别的，惟有让步。”而这些让步是互相的，例如市民楼的消防管线因年久老化渗漏，临近节日无人修理且一时间无法总额这笔费用，中潭一哩开发方承当了此次费用；许多店家职工从新村进出口通行，有时也借用新村的停车位……诸这么类的事不时在发生，若是双方协商不成的，还可以交给街区党建联盟处理，其背后有政府的资源作支撑。

社区商业体与社区村民唇齿相依，一些村民区企划的文化活动空间自然而然地也被置于了商业体。今年那场展示中远两湾城演变历程的珍稀相片展，使许多市民在心理上与商业体拉近了距离。

正如活动举行时的一句宣传语：“以心焕新，照亮未来。”这8个字恰好为社区商业怎么常年良性运行提供了一个参考答案——以“心”去创新社区商业，构建一种面向未来的生活形式。

“邻里假象”之外的一股新力量

关于社区商业的故事说也说不完。

曾经，我们动辄将眼光投向发达国家，学习借鉴它们的商业构建经验。长久以来都存在一条“鄙视链”：国外大城市的项目交给欧澳洲家的设计师，中等城市的项目交给大城市的设计师……以这种推，如同“降维功击”是构建出商业精品的法宝。

而现在我们慢慢发觉，北京已经拥有全世界最大体量、软硬件设施皆号称一流的社区商业体。这么我们还应当对标那里，还应当向谁学习？站在“山顶”，并非只能“一览众山小”，换一个高度考量自身，每一次必然能获得新的领悟。

“上海2035总体规划”中提出“15分钟社区生活圈”的概念，指出在短距离的空间内，为城市市民提供类型丰富、便捷可达的社会服务，注重商业之外的文化和休闲功能的提供。围绕这一理念，北京大量尝试构建社区商业模式并快速将其升级迭代，使之成为人们的高频消费中心。

略加梳理，就可以发觉北京社区商业的几个显著特点——重视便民服务功能、商业与公益并重；擅于在商业空间营造出人情味和松驰感；擅于布局特色社群活动，调动群众积极性、提升互动性。

基于这种优势，社区商业尚有做深做透的潜力，加码点可以有多处：第一，项目体量较小、消费者相对固定并不一定是劣势，但肯定有局限性，社区商业要在提高客流量和营业额方面下工夫，例如规划衣、食、住、健、游、学等多个主题，别忽视了药妆店和洗衣店等小品类。我曾在美国一个小城市的超市里见过带冷藏功能的储物柜，孕婴专用的泡蜂蜜冷水器和微波炉，以及时尚品牌专为客人提供直播购物服务的特定空间。

第二，愈发重视建立特色社交空间，不断为村民开发高品质社交休闲新场景。例如，许多社区商业感受在内部设置阶梯，这是一种非常容易被人接受又能塑造出层次感的公共空间。北京一家宜家家装就在近来一次室外翻新改建上将阶梯元素运用到极至，约请人们坐坐、聊聊、吃点蛋糕，即便没有购物需求的人也乐意在这么友好的空间逗留一阵。这些构建方法非常适宜复制到社区商业领域，借此加强市民与商业体之间的情感联接。

第三，可以精耕文化消费领域。文化生活作为当代社区村民必不可少的刚需，有助于提高社区商业的吸引力，产生独一无二的地域特色。例如一些社区商业体早已开始举行联展、摄影展、灯光秀和文化集市等等，这类活动举行成本并不高，却可以借多方之力扩大社区商业影响力，也可以将一些受欢迎的活动常态化。

这一切经专访对象提炼出的总结，底层逻辑都是基于对社区商业发展趋势的看好。一些商业地产领域的剖析师、操盘手和政府部门负责人不约而同地觉得，疫情过后的一个显著趋势是，此前对于社区、邻里概念模糊的年青人、上班族，早已将眼神转向了这个以“家”为核心、辐射周边化学范围的区域，对于社区商业关注力正在持续降低。一些商业地产公司积极开发社区商业产品线，互联网大鳄也推动布局社区商业探求线下市场。据此，国外一份调查表明，预计到2030年，全省将产生起码2万个新的社区商业体。

所以，让我们走进社区商业、感受社区商业，它不仅仅是邻里社区的可见假象，还代表着一种新的趋势与力量。